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今年以來，REITs二級市場出現了短期調整。截至5月9日，年初至今27只REITs產品平均跌幅為6.03%，僅有一只的收益為正。對于REITs二級市場的調整，市場的主流觀點認為，是價格逐步回歸理性的過程，下探反而形成價值洼地。長期來看，隨著市場經濟活動的復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質地，REITs各資產類型板塊有望迎來新一輪的復蘇。

(資料圖片僅供參考)

二級市場價格回歸理性

2023年以來，已有26只REITs產品跌破2022年末價格，僅有1只REITs年內實現正收益，為華安張江光大REIT，漲幅為1.153%。有6只REITs的年內跌幅超過10%，其中建信中關村REIT的調整幅度較大，截至目前已經下跌19.17%。

此外有5只REITs跌破了凈資產，分別是華泰江蘇交控REIT、國金中國鐵建REIT、華夏中國交建REIT、平安廣州廣河REIT和中金安徽交控REIT。

對于REITs的本輪下跌，國盛證券分析師楊業偉認為，從REITs二級市場的成交來看，今年成交低迷。整體REITs板塊的換手率大部分時間維持在1%以下，近期換手率創歷史新低，在0.5%附近。整體來看，公募REITs短期由于市場情緒不佳、對底層資產運營情況的預期假設出現改觀、以及缺乏增量資金入場，市場以觀望為主，導致二級表現較弱。從當前的估值來看，長期配置的性價比逐漸顯現，大部分產權類的年化派息率已達4%以上，高速類的IRR（內部收益率）在6%以上。

例如，以5月9日華夏中國交建REIT收盤價計算，其對應的IRR在10%，能夠產生較高的投資回報。隨著市場經濟活動穩步復蘇，加之基礎資產本身所具有的優良質素，REITs各資產類型板塊有望迎來基本面的復蘇，加之產品價格因近期市場下探現已處在價值洼地區間，產品分派率相較其他可比金融產品收益率具有一定吸引力，隨著后續業績逐步修復，長期投資價值將逐步顯現。

從基金一季報來看，公募REITs業績表現分化明顯。除3月新上市的兩只產品外，其余25只公募REITs一季度累計實現營業收入逾20億元，累計凈利潤超4億元。

其中，部分項目產品凈利潤增長顯著，高速公路REITs業績進一步修復；保障性租賃住房項目出租率高；但產業園區的出租情況待改善。

中信證券研究團隊分析指出，相較于2022年四季度，國內經濟活動持續修復和貨車通行費優惠政策影響結束，交通基礎設施REITs底層資產的車流量和通行費均顯著回升；倉儲物流REITs一季度則經營表現穩健，體現出一定的抗周期能力；較高的出租率也支撐了保障房REITs一季度經營平穩、現金流穩定。不過產業園區REITs中，重要現金流提供方租戶到期不續約、提前退租等因素導致部分REITs的出租率顯著下滑，拖累同期業績。

多只REITs得到增持

雖然REITs的表現差強人意，原始權益人（及一致行動人）也給予積極支持。

5月9日，華夏基金發布公告，稱公司將以不超過3000萬元固有資金投資華夏中國交建REIT，并持有不少于6個月。這也是該基金自去年12月原始權益人（及一致行動人）增持后，再迎“自購”，向市場傳遞出積極信號。

公告顯示，基于對旗下管理的華夏中國交建REIT未來發展前景的信心，以及與廣大投資者共擔風險、共享收益的原則，華夏基金將自本公告發布之日起6個月內使用3000萬元以內固有資金投資該基金，并承諾持有期限不少于6個月。

值得一提的是，這并不是華夏中國交建REIT首次被“自購”。2022年12月5日,華夏中國交建REIT發布公告稱，原始權益人及其一致行動人中交資本計劃自2022年12月6日起6個月內，通過競價交易方式，增持基金份額數量不超過1200萬份（占已發行基金總份額的1.2%）。4月26日，華夏中國交建REIT發布的增持進展公告透露，中交資本已累計增持該基金份額891.74萬份，累計增持金額超過7240萬元，還可以增持不超過308.26萬份。

無獨有偶，5月8日晚，中信建投國家電投新能源REIT發布公告稱，原始權益人之一致行動人百瑞信托計劃自2023年5月9日起6個月內，通過競價或大宗交易買入方式增持該基金份額。公告顯示，本次擬合計增持不超過1600萬份，占已發行基金總份額的2%。

這已是短短幾天內，中信建投國家電投新能源REIT第二次發布原始權益人增持公告。

中信建投國家電投新能源REIT今年3月29日剛在上交所上市。該產品募集份額8億份，發售價格9.8元/份，募集總額78.40億元，其中國家電投集團江蘇電力有限公司作為原始權益人，認購基金份額2.72億份，占基金份額總數的34%。

上市僅一個月有余，國家電投集團江蘇電力有限公司及其一致行動人即開始了大手筆增持。

公告顯示，國家電投集團江蘇電力有限公司此次擬增持基金份額不超過3200萬份，占已發行基金總份額的4.00%。增持不設定增持價格區間，將根據基金交易價格波動情況及二級市場整體趨勢，擇機實施增持計劃。根據國家電投集團江蘇電力有限公司母公司上海電力公告，此次增持金額不超過4億元。

在公告中，原始權益人及一致行動人給出的增持理由是“基于對本基金及基礎設施項目未來發展前景的信心和長期投資價值的認可，為切實維護廣大投資者利益，增強投資者信心，支持本基金持續、穩定、健康發展。”