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繼明星基金經理丘棟榮新基金單日大賣20億元后，公募REITs也迎來新年“開門紅”。

1月9日晚間，上交所官網發布公告，今年1月5日起發行的嘉實京東倉儲物流REIT認購申請確認比例結果出爐：在該只基金募集期間，機構和普通投資者認購踴躍，該只公募REITs計劃募集總額17.57億元，但產品的戰略配售、網下配售和公眾配售部分比例配售前累計吸金近720億元，公募REITs產品在2023年的首單再現資金搶購的熱銷局面。

總認購金額近720億元

公眾配售比例0.46%

1月9日晚間，上交所官網發布公告，首只民企倉儲物流公募REITs嘉實京東倉儲物流REIT的認購申請確認比例結果出爐，在基金募集期內，廣大投資者認購踴躍。戰略投資者、網下投資者和公眾投資者總認購份額204.37億份，總認購金額達到718.16億元。

在戰略配售方面，截至2023年1月6日, 《發售公告》中披露的32家戰略投資者皆已根據戰略配售協議，按照網下詢價確定的認購價格認購其承諾的基金份額并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為3.50億份，占基金發售份額總數的比例為70%。

網下認購方面，《發售公告》中披露的69家網下投資者管理的192個有效報價配售對象已按照《發售公告》的要求進行了網下認購并全額繳納認購款，對應的有效認購基金份額數量為 103.7億份，基金管理人針對認購申請采用“全程比例配售”的原則予以部分確認。最終網下投資者配售比例為1.01%。按照3.514元/份的認購價格測算，網下投資者認購規模為364億元。

公眾認購方面，截至1月5日，公眾投資者有效認購基金份額數量為97.17億份，按照認購價格測算，公眾投資者認購規模為341億元。募集期間，公眾投資者有效認購申請份額總額超過《發售公告》披露的擬向公眾投資者發售的基金份額數量，基金管理人對公眾投資者的認購申請采用“全程比例配售”的原則予以部分確認，最終公眾投資者配售比例為0.46%。

由此測算，上述戰略配售、網下認購和公眾認購部分累計認購份額達到204億份，比例配售前總認購金額為718億元，再度顯現了公募REITs的吸金實力。

底層資產為京東三處高標準倉庫

總體保持盈利 投資回報良好

基金的認購火爆現象充分顯示投資者對該產品投資價值的認可。嘉實京東倉儲基礎設施REIT底層資產為京東在重慶、廊坊、武漢的三處高標準倉庫，招募說明書顯示各項目歷史運營情況良好，近三年及一期項目總體保持盈利，投資回報良好，年均經營性凈現金流為正，疫情期間也未發生減租、免租情況，現金流穩定，市場風險更低。

具體來看，重慶項目所在的重慶市經濟發展迅速，項目的建造品質較好，區位位于物流集聚區，租金單價與周邊可比物業相近，資產價值為6.24億元，由于2016年2月建造之初成本較低，因此當前市場價值較高。武漢項目所在地武漢市呈現全面恢復、快速增長、質效提升、穩中向好態勢，極大提升了物流行業景氣度，截至去年上半年項目評估價值較賬面價值增值幅度高達130.91%。

廊坊項目雖運營不滿三年，但符合發行條件，廊坊市屬于環京主要物流節點城市，憑借天然的區位優勢承載了北京外溢的區域性物流商貿職能，成為了地區性物流中心和全國物流節點區域，因而對于倉儲物流尤其是高標倉的需求較為旺盛。項目京東物流自租的租約長度為6年，高于業內平均水平的3年，且運營至今出租率為100%已進入穩定運營階段。

三個項目均可實現長期穩定收益，從需求角度來看，京東物流對于高標倉需求是長期持續的，綜合搬倉成本和業務需求因素，京東物流持續以符合市場價格水平租賃的可能性較高，項目出租率大概率可保持穩定，具備持續運營能力。

從所屬行業來看，運輸、倉儲和物流平臺管理是物流的三個核心環節，項目公司所持有的倉儲物流基礎設施在物流領域中發揮著關鍵性作用，未來發展空間巨大。

作為該只產品的基金管理人，嘉實基金是最早一批建立專門的REITs研究和投資團隊的公司，按規定設立了投資決策委員會，負責REITs業務的投資決策。同時，嘉實基金構建了完善的REITs投研體系，設立基礎設施基金投資管理部，在不動產研究領域經驗豐富，并與行業研究團隊和信用分析團隊緊密聯系，在倉儲物流、高速公路、地鐵、市政基建、園區開發等基礎設施行業領域均配備專門行業研究員。

針對此次嘉實京東倉儲基礎設施REIT，嘉實基金配置了強大的團隊，資料顯示該基金擬由王藝軍、魏晨熙、孫磊、張卓共同管理，四人均具有5年以上基礎設施投資管理經驗。

其中，王藝軍現任嘉實基金基礎設施基金投資管理部負責人，現兼任國家發展和改革委員會PPP專家庫入庫專家、中國基金業協會資產證券化專業委員會委員。魏晨熙現任嘉實基金基礎設施基金投資管理部副總監，曾負責基礎設施及不動產項目的證券化、REITs 及私募投資。孫磊擁有貨運物流實業工作經驗，現任嘉實基金基礎設施基金投資管理部高級經理，曾負責多個城市的基礎設施的運營管理相關工作。張卓擁有物流園運營管理經驗，現任嘉實基金基礎設施基金投資管理部高級經理。

公眾配售比例最低達0.23%

多因素催生各類資金熱捧

據記者統計，自2022年以來陸續發行的14只公募REITs產品中，多數產品以較低的配售比例成立，顯現了機構資金和公眾投資者對該類產品的追捧。

數據顯示，近一年以來網下投資者的平均有效認購確認比例為1.26%，配售比例最低的華夏基金華潤有巢REIT僅為0.47%；公眾投資者方面，平均配售比例為1.07%，最低的華夏合肥高新產園REIT僅為0.23%，投資1萬元資金最終獲配金額僅為23元左右。

一位公募REITs基金經理對此表示，公募REITs是一類與股、債并列的新資產，在2022年震蕩行情中，表現出與權益、債券市場低相關性的特點，已經成為各類投資者資產配置的新方向之一；第二，REITs產品具有強制分紅的要求，投資人的收益來源為投資REITs的資本利得及股息收益，整體也呈現出較低回撤和穩健回報的特點；第三，公募REITs底層資產滿足優質投資標的要求，與股票相比具有一定抗跌屬性，受到了保險和銀行理財等各類機構資金的青睞，并將之納入投資組合。

“機構投資者和公眾投資者的踴躍認購，配售比例屢創新低，最核心的還是各類投資者看好這類資產的賺錢效應和長期投資價值。”該公募REITs基金經理稱，在該類產品發展初期，資產的稀缺性也較為突出，隨著未來公募REITs發行的常態化和擴募的落地實施，投資者未來對該類資產價值的認識也會更為成熟，未來不同項目的市場表現也會出現分化，只有那些資產優質、基金管理人主動管理優秀、項目運營成效顯著等產品，才會受到資金的持續青睞。