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深圳樓市盡管經歷了一波豪宅搶房熱，但市場熱度并未傳導到剛需市場，分化依然存在。

記者查詢深圳房地產信息平臺數據發現，從今年5月份以來，深圳入市的項目正明顯增加，累計18個項目入市，而今年1-5月，深圳僅22個項目入市。

“現在開發商的競爭也很激烈，目前有折扣的新盤主要集中在坪山，光明也有部分新盤有折扣，但并不普遍。”6月13日，在深圳從業多年的房產中介許經理在微信對記者表示，“目前深圳樓市并沒出現全面回暖，雖說樓市調控在松綁，房貸利率在下調，但整體市場信心仍偏弱，以前有新盤開盤去化6成覺得很一般，但現在來看其實已經很不錯，很多樓盤開盤去化還不到4成。”

與此同時，記者也注意到，自6月以來，深圳部分新房項目也開始通過打折的方式吸引客源。6月2日拿到預售證的光明區觀月臺項目，開盤就打出了9.1折;還有6月10日拿預售證的深業云筑，打出9.9/9.7/9.7折的開盤折扣組合拳。

開發商“血拼”價格

根據深圳房地產信息網數據，深圳新房成交整體疲憊。2022年5月，深圳新房住宅成交為1877套，環比跌幅為37.28%;二手房住宅成交量2318套，環比漲幅24.62%，接近2021年7月份數據，今年首次超過新房成交。

具體到各區域的網簽情況，整體而言呈現出顯著環比下滑趨勢。網簽第一的是新房供應量較為充足的龍華，5月一手住宅網簽405套，環比下跌33%。此外南山、寶安、光明與深汕環比跌幅均超4成。

市場整體成交疲憊，開發商的日子不好過，對項目價格也開始“較真”了。

在光明就有兩個新盤，通過開盤折扣的方式吸引客源。

6月2日，位于光明片區的特發觀月臺拿到預售證，共推出359套房源，預售備案均價約4.69萬元/平方米，住宅面積段為建面約78-108平方米，原本銷售總價的區間約337萬-550萬元。但6月7日開盤當天，該項目以9.1折銷售，折后均價約4.28萬元/平方米，折后最低總價約307萬元起，相當于一套78平方米的房源便宜了30萬元。

6月8日，特發觀月臺項目官方發布意向登記人名冊，項目可售的356套房源共入圍了218批購房客，認籌比率達到61%。

記者注意到，今年以來，光明區總共入市了3個住宅新盤，分別為安聯尚璄府、星河天地華邸和特發觀月臺。除特發觀月臺外，安聯尚璄府備案套數為353套，開盤認籌33套;星河天地華邸備案套數248套，開盤認籌人數240套。

特發觀月臺項目折扣開盤并非個例，開發商通過釋放優惠信息來吸引客源的方式，在深業云筑(光明)、碧湖春天(坪山)、新城燕瀾和鳴(坪山)等項目均有采用。

從中介發給記者的折扣房源宣傳海報看，多數項目優惠力度基本在10余萬元，相當于開盤價9.7折。比如深業云筑項目，備案價為4.38萬元/平方米，折后均價4.37萬元/平方米，相當于優惠了1000元/平方米，以一套143平方米的房源計算，折后可優惠14.3萬元。

“現在開發商為拓展客源已經很費心了，除了新房打折外，給到中介的傭金也有所增加，目前我們代理的住宅項目傭金約在兩個點左右。”6月12日下午，在光明區公明片區某項目現場，資深房產中介許經理對記者表示，“雖說開發商給到我們的傭金比之前有所增加，但房子比以前更難賣了也是事實。以前成交一單周期可能是1個月，現在基本要3-5個月。部分開發商選擇通過折扣的方式開盤，本質上也是想通過讓利的方式吸引客源。”

去年入不了圍的積分，今年輕松進場

深圳購房者熱衷于打新的背后，是因為之前很多項目新房價格和二手房價格存在一個剪刀差，但自去年2月出臺二手房指導價后，這種價差正在縮小。

據深圳樂有家數據，在今年4月深圳樓市成交排名前20的二手樓盤中，有超過5成的小區業主下調了報價，在整體成交低位徘徊的大背景下，如果有業主想要急賣，只有通過讓利的方式來促進成交。

6月13日下午，去年年中以來就一直在深圳看房的王俊懷通過微信向記者表示，“現在市場沒以前火熱，看房的焦慮心態比以前少了很多。比如去年打新了星河天地華府、宏發萬悅山等項目，第一次因為積分不夠沒入圍，后來因為入圍又沒搖中，當時還很焦慮，但現在沒有這樣的想法了，不會擔心房子沒買到或者會馬上漲，有更多時間去看房、選房。”

事實上，王俊懷所言不無道理，比如在很多熱門項目，去年入不了圍的積分，今年也能輕輕松松進場，新盤可供選擇的余地越來越大。

比如今年深圳日光的海德園A區項目，該項目共推出項目239套住宅，入圍686批客戶，入圍最低積分為53.5分。而海德園B區于去年11月26日開盤，181套房源登記了504批客戶，最低入圍積分為62.2分。

記者查詢近10年深圳樓市成交情況發現，在2012年初、2014年初、2021年底等時間段，深圳樓市都曾進入低迷期(市場成交不活躍，二手房月成交量低于3000套)。“市場下行背景下，如果購房者沒有看到市場明顯回暖，一般買房都會趨于謹慎，這很正常。”一位華南區房企營銷負責人6月14日上午通過微信向記者表示，對于深圳樓市的分化現象，作為項目方，早已習慣，項目與項目之間也存在很大差異，不排除有部分位置不好、房價偏高的樓盤未來繼續通過降價走量。

深圳中原研究中心總經理鄭叔倫在深圳樓市月報中分析認為，目前深圳項目的到訪量、上門量及中原找房的來電量，其實變化并不算大，5月基本跟4月差不多，但5月市場的觀望量增加了。觀望的人群多以剛需客為主，如果口袋里錢比較多，觀望會少一點，做決定會快一點。所以，對比剛需、剛改，5月豪宅的表現還是好很多，海德園、招商仕林臻邸兩個豪宅盤表現不錯，深圳日光盤再現，但這只是個案，在深圳樓市未全面回暖的情況下，分化必然存在。