前言:
10月18日上午9時,黨的十九大勝利召開,堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。”其實,圍繞著“房子是用來住的,不是用來炒的”的根本宗旨,北京市建委一直在不斷完善“限價不限品質”的調控政策。2017年以來,房地產調控持續了大半年時間,從限購升級、信貸調控、取證限價以及無所不在的嚴格執法,房地產更多的展現出居住屬性,而更多大品牌開發商的進入也讓“限價”之后的品質得到了更大保障。
縱觀全國,下半年以來,陸續出臺了以2年或5年為限的限售政策,更進一步套緊了房地產投資投機的緊箍。在房地產居住屬性逐步占據主流的過程之中,緊俏的“限價”商品房也就成為現在高性價比住宅的代表。目前年內出讓的首批“限價”商品房地塊陸續上市,為北京房屋居住屬性的回歸填了一抹靚麗風采。
限價時代:探秘京城“限價房”的蹤跡
自“限房價、控地價”政策出臺在2016年在豐臺區率先試點以來,北京2017年全面實施了“限房價、控地價”的土地出讓方式,限制了商品房的銷售均價和最高售價,所有這些住宅用地,從土地出讓伊始就全面規定了未來的銷售均價和最高售價,截止目前,北京市出讓的所有包居住類用地的宗地共計63宗,均有嚴格的限制,北京從取證限價已進入全面限價時代。當下房地產市場,在政府嚴控價格的努力下,這些限價商品房也就進入最值得期待的高性價比住宅候選名單。
表1 2017年出讓“限價”商品房地塊

政策保障和開發商品牌聲譽:價格“有限”,價值“無限”
在眾多購房者的眼中,從“兩限房”發展而來的“便宜沒好貨”的固有印象,使得對政府調控以來的“限價”有所疑慮:隨著價格方面的限制,置業者對限價房的品質保持擔憂。事實上,有建委政策保障,限價商品房實質就是商品房,只不過限價房受限于國家調控的影響,在價格上對客戶來說是利好的。縱觀市場,雖然開發商的利潤受到擠壓,但限價房皆由品牌開發商親力建造,在土地獲取方面已經做了充分的成本考量,在開發商口碑越來越值錢的今天,本著品牌良性傳播的目的,各大開發商基本上能做到“限”價不限“質”,從項目設計、建材、施工,到景觀綠化、物業服務等,完全按照正規的商品房的標準去落實,品牌標桿房企更會以自身的優勢在某一方面著重發力,打造屬于自身的優勢實力。在政府調控房價同時,限價房市場正呈現出一種價格“有限”,價值“無限”的新發展方向。
據不完全統計,2017年在北京攻城略地拿地的房地產企業中,除了河南正商等少數首次進京房企外,絕大多數土地均被以萬科、中海、保利、龍湖、融創為代表的全國十大房企及首開、首創、金融街為代表的市屬強勢國企競得。品牌開發商的操盤運營,更使得品質有了足夠的保障。
土地低溢價率成交的土地,更容易成為品質標桿,性價比更高
企業終歸要盈利,因此控制成本就成為這些“限價”商品房運營開發商盈利的重中之重。土地成交高溢價率甚至進入自持地塊的土地,其開發成本高毋容置疑。因此在選擇由品牌標桿開發商開發的土地低溢價率的“限價”商品房就成為挑選高性價比住房的關鍵。
早在今年2月份,由中海攜手首開、保利、龍湖四大品牌開發商拿下的北京市房山區良鄉鎮中心的010502地塊,成交樓面價17434元/㎡,溢價率僅10.71%,可控開發商在品質方面加力的空間巨大。按照約定商品住房銷售均價不超過38994元/平方米,且最高銷售單價不得超過40944元/平方米,對比當時區域在售項目價格來看,該住宅限價低出近20%。同時,該項目是北京土地新政后首批次上市的“限房價、控地價”限價型商品房項目,在品牌合力和項目品質方面有著先天的優勢。
隨著北京南城發展規劃、房山城市規劃、首都新機場等一些列的利好政策助力,再憑借房山自身具備的生態優勢、文化優勢等,位于京西南的房山新城正在迅速崛起,城市內交通路網、高端行業、文旅行業、智慧行業等城市規劃得已迅速發展,其未來的潛力無可限量。
據了解,該限價商品房推廣名為金樾和著,代表其品牌開發商中海首開龍湖保利的最精品系列產品的融合。該項目容積率為1,76,新京式建筑,京式風情園林等,規劃89㎡多功能三居和127㎡全家庭四居,充分滿足客戶置業需求。
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