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中國基金報吳娟娟

(相關資料圖)

2022年公募REITs爆款迭出，部分產品獲超千億元資金認購。REITs可謂今年內地最受追捧的資管產品之一。與此同時，香港市場也在大力推動REITs發展。日前，亞洲市值最大的REIT-領展房產基金方面在接受中國基金報采訪時表示，期待”互聯互通”能擴大至房托基金。由此或帶來香港REIT流動性改善，也可吸引更多房托基金來港上市。市場壯大后，海外及內地發行人和投資者對香港房托基金市場的興趣提升，香港REIT、內地REIT的流通性及投資者參與度都可得到提升。

資料顯示，領展是亞洲市值最大的REIT。來自港交所的數據顯示，其最新市值超過千億港元。底層資產組合涵蓋分布中國的北京、包括香港、廣州和深圳的大灣區和上海等長江三角洲城市群，以至英國倫敦和澳洲悉尼及墨爾本之零售設施、停車場、辦公室及物流中心，底層資產總值超過2000億港元。

專業人士表示，作為全球金融中心，香港的眾多金融產品類型在亞洲市場領先。不過其REITs仍有提升空間。

例如，規模方面，來自全美REIT協會（NAREIT）的數據顯示，截至10月底，紐交所上市的REITs總市值約1.093萬億美元。亞洲市場，來自日本房地產證券化協會的數據顯示，截至10月底，日本市場有61只REIT，總市值約1200億美元。截至今年6月底，新加坡REITs總規模約800億美元，約折合6251億港元，顯著高于同期香港REITs總市值。

香港金發局在研究報告中也指出，香港市場REITs擁有巨大的潛力，背后原因有多方面。例如，目前香港散戶對REITs還不熟悉。再者，香港REITs的底層資產類別也可進一步豐富，更多受投資者認可的資產類別可被納入REITs。

值得注意的是，盡管上市產品的數量和總市值方面不敵日本或新加坡，但香港市場匯集了亞洲眾多知名的REIT。領展認為這一定程度上表明了香港對于REITs發行人、投資者的吸引力。

中國基金報：內地REITs今年廣受投資者追捧。香港REIT市場似乎熱度不敵內地。如何看待這種差別？

領展：一些市場分析認為，房地產投資信托(REIT)主要持有及管理可產生收入的房地產組合，現金流受宏觀經濟影響相對較小，因此一般被視為回報穩定特征很強的產品。中國內地REIT（C-REIT）市場經過較長時間孵化，底層資產經過重重篩選，自去年推出首批公募REIT項目后，至今年進一步批出保障性租賃住房REITs，成為市場焦點。加上C-REIT大部分底層資產位于核心城市，在當前股票市場波動的大環境下，可抵御波動且能帶來穩定回報。這使得C-REIT成為市場關注熱點。

中國香港于2005年引入REIT，但一些市場分析認為，由于香港擁有廣泛投資產品選擇，加上上市REIT的數量目前亦較其他投資產品少，令REIT迄今仍未成為香港散戶投資者最常采用的投資產品。但中國香港房托基金（H-REIT）對不少退休基金、機構投資者及保險公司極具吸引力，他們偏好低風險投資工具，且投資周期較長，因此H-REIT一直受到退休基金及機構投資者等歡迎。

事實上，香港房托無論規模及影響力在亞洲來說亦是名列前茅，亞洲（日本除外）前十大房托基金（以總資產計算）中，有一半在香港上市。

近期環球資本市場波動，投資者比以往更著重追求穩定收入的投資工具。領展作為亞洲最大的房托基金，致力于推動香港房托發展。領展與同業認為目前是合適時機加大力度推廣REIT產品，藉此推動香港REIT的發展。因此于今年8月，領展聯同在香港上市的越秀房托及順豐房托，成立了”香港房托基金協會”，目標為凝聚業界力量及提高公眾對房托基金的認識。

協會的目標，冀透過連手監管機構及中國內地C-REIT同業，攜手加強推廣房托的特點，讓投資者理解房托是穩健及具增長潛力的投資工具，從而壯大區內房托市場，長遠目標是推動C-REIT及H-REIT市場達致共贏。

中國基金報：據媒體報道，REIT可能會納入內地和香港的互聯互通機制。一旦實施，這會對香港REIT市場交投產生什么影響？

領展：我們認為讓H-REIT及C-REIT，納入“互聯互通”機制可達至多重效益，但現在難以估計納入機制后會對房托交投造成何等刺激作用。

由于香港及內地房托的底層資產不同，香港的房托以商業地產為主，內地的房托則主打基建及保租房等，資產類別不同。兩地房托互聯互通，不但可方便有意增加投資內地資產（尤其基建投資）的國際資本進行相關投資，而希望在全球分散投資的內地投資者，則可透過此投資平臺，透過香港有更多投資選擇。

領展作為亞洲最大的房托基金，我們期待”互聯互通”能擴大至房托基金，我們可以借此壯大股東基礎。香港房托板塊的流動性改善，也可吸引更多房托基金來港上市，而我們深信，只要市場壯大，將能吸引海外及內地發行人和投資者對香港房托基金市場的興趣，對H-REIT及C-REIT的流通性及參與度均有正面提升的作用。

領展是首家在香港發行的房托基金，于2005年上市，11月25日慶祝上市17周年。現在領展的資產組合和運營方式跟2005年上市時已經發生了非常大的變化：當時上市的資產價值大約是338億港元，到今年9月，領展資產價值已經達到了2340億港元。按市值計，我們是亞洲最大的房托基金，也是亞太區內罕有由獨立專業管理人營運的房托。

中國基金報：對可能出現的內地香港REIT通有何期待？

領展：C-REIT已于2020年成功上市并平穩運行，加上中國證監會已宣布會進一步擴展兩地金融市場”互聯互通”的安排，我們深信經過一段時間運作后，房托基金被納入”互聯互通”最終會實現。

自2014年連接香港和上海股票市場的滬港通機制啟動后，”互聯互通”已于本月迎來八周年。從滬港通到深港通、從股票到債券、從現貨市場到衍生工具，”互聯互通”發展已逐步成熟，為國際和內地的投資者提供越趨多元化的投資選擇和風險管理的工具。

內地與香港金融市場的”互聯互通”安排一直在深化和拓寬，包括今年8月兩地同意滬深港通交易日歷優化安排，以更好地保障投資者的交易連續性。我們深信內地與香港的交易所及監管機構將繼續優化”互聯互通”制度，加強對投資者的保障，并在風險可控的前提下，積極促進市場發展。

編輯：艦長