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市場(chǎng)震蕩環(huán)境中，運(yùn)作穩(wěn)健的公募REITs受資金追捧，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)又創(chuàng)新高！

(資料圖片僅供參考)

11月10日晚間，上交所官網(wǎng)發(fā)布公告稱，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT詢價(jià)階段受到網(wǎng)下資金青睞，網(wǎng)下發(fā)售累計(jì)吸引資金721.55億元，擬認(rèn)購(gòu)總數(shù)量298.53億份，為初始網(wǎng)下1.4億份發(fā)售份額數(shù)量的213.24倍，刷新了已有公募REITs的網(wǎng)下詢價(jià)紀(jì)錄。

多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，作為首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房REITs，超高倍數(shù)的詢價(jià)結(jié)果，體現(xiàn)了機(jī)構(gòu)投資者對(duì)保租房REITs的支持和對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)可。同時(shí)，在今年權(quán)益類市場(chǎng)低迷、公募REITs產(chǎn)品稀缺背景下，今年已有9單公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超過(guò)100倍，資金積極追逐該類創(chuàng)新品種的熱情持續(xù)高漲。

213倍！認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)新高

華潤(rùn)有巢REIT網(wǎng)下發(fā)售吸金超720億

11月10日晚間，上交所官網(wǎng)發(fā)布公告稱，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT在網(wǎng)下詢價(jià)階段，基金管理人和財(cái)務(wù)顧問通過(guò)上交所REITs詢價(jià)與認(rèn)購(gòu)系統(tǒng)共收到107家網(wǎng)下投資者管理的432個(gè)配售對(duì)象的詢價(jià)報(bào)價(jià)信息，擬認(rèn)購(gòu)數(shù)量總和為298.53億份，為初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的213.24倍。

按照發(fā)售價(jià)格計(jì)算，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT網(wǎng)下發(fā)售共吸引資金721.55億元。

所謂認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，是指上述公募REITs實(shí)際認(rèn)購(gòu)數(shù)量與初始網(wǎng)下發(fā)售份額數(shù)量的比例，比如網(wǎng)下發(fā)售份額為1萬(wàn)份，實(shí)際認(rèn)購(gòu)數(shù)量達(dá)到100萬(wàn)份，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)就是100倍，體現(xiàn)了供不應(yīng)求的產(chǎn)品銷售狀態(tài)。

值得注意的是，在今年公募REITs產(chǎn)品熱銷中，12只新發(fā)產(chǎn)品有9只超過(guò)了百倍認(rèn)購(gòu)倍數(shù)，展現(xiàn)了機(jī)構(gòu)投資者積極的認(rèn)購(gòu)熱情。

在華夏基金看來(lái)，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT在詢價(jià)階段受到資金熱捧，離不開投資者對(duì)其投資價(jià)值的認(rèn)可。

據(jù)悉，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT的項(xiàng)目底層資產(chǎn)是由華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃開發(fā)經(jīng)營(yíng)的兩處保障性租賃住房項(xiàng)目——有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，是上海松江區(qū)“001號(hào)”、“002號(hào)”保租房項(xiàng)目，也是上海市推進(jìn)保障性租賃住房發(fā)展的重要示范項(xiàng)目。

一位公募REITs基金經(jīng)理也表示，今年以來(lái)公募REITs備受投資者追捧，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)屢創(chuàng)新高，尤其是網(wǎng)下詢價(jià)環(huán)節(jié)，眾多機(jī)構(gòu)投資者積極參與，主要原因有以下幾個(gè)方面：一是因?yàn)檫@類產(chǎn)品在今年股市表現(xiàn)不佳環(huán)境中，公募REITs體現(xiàn)了穩(wěn)健的回報(bào)；二是公募REITs產(chǎn)品相對(duì)稀缺，且與股債市場(chǎng)相關(guān)性較低，成為各類型機(jī)構(gòu)大類資產(chǎn)配置的一大方向；三是華潤(rùn)有巢REIT產(chǎn)品本身還是公募REITs里面的稀缺品種，今年首批三只保租房REITs都有不錯(cuò)表現(xiàn)，尤其是上市首日齊齊漲停，也引發(fā)了資金的追逐。

11月14日起正式發(fā)售

近兩年分派率4%左右

根據(jù)公告，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT將于11月14日至15日正式發(fā)售，發(fā)售價(jià)格為2.417元/份。

按產(chǎn)品5億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為12.085億元（不含認(rèn)購(gòu)費(fèi)用和認(rèn)購(gòu)資金在募集期產(chǎn)生的利息）。其中，公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為0.6億份，按照發(fā)售價(jià)格計(jì)算，擬募集1.4502億元。

公眾投資者可以通過(guò)場(chǎng)內(nèi)或場(chǎng)外方式認(rèn)購(gòu)基金份額。值得注意的是，場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)和場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)，最低認(rèn)購(gòu)金額均為1000元，場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)超過(guò)1000元的應(yīng)為1元的整數(shù)倍。

從華潤(rùn)有巢REIT產(chǎn)品發(fā)行結(jié)構(gòu)看，中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予該只基金募集的基金份額總額為5億份。基金初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為3億份，占本次基金份額發(fā)售總量的 60%；網(wǎng)下初始發(fā)售份額為1.4億份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的70%；公眾初始發(fā)售份額為0.6億份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的30%。

據(jù)悉，華潤(rùn)置地旗下有巢住房租賃開發(fā)經(jīng)營(yíng)的上述兩處保障性租賃住房項(xiàng)目，自開業(yè)以來(lái)出租率穩(wěn)步提升，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)穩(wěn)定。截至2022年9月30日，兩個(gè)項(xiàng)目出租率均達(dá)到94%。發(fā)售公告顯示，以認(rèn)購(gòu)價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目?jī)r(jià)值及預(yù)期收益測(cè)算，華夏基金華潤(rùn)有巢REIT2022年7月1日-2022年12月31日和2023年的分派率分別為3.95%（年化）和4.01%。

華夏基金華潤(rùn)有巢REIT原始權(quán)益人有巢住房租賃是中國(guó)長(zhǎng)租公寓的領(lǐng)軍品牌，截至目前已入駐15城，在營(yíng)項(xiàng)目34個(gè)，房間數(shù)2.5萬(wàn)間，儲(chǔ)備項(xiàng)目21個(gè)，房間數(shù)3.1萬(wàn)間。

項(xiàng)目ABS管理人中信證券是中國(guó)首家A+H股上市證券公司，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)連續(xù)十余年保持行業(yè)第一，各項(xiàng)業(yè)務(wù)保持市場(chǎng)領(lǐng)先地位。中信證券布局REITs十余年，儲(chǔ)備了大量基礎(chǔ)設(shè)施及不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)人員，在REITs領(lǐng)域擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。

而基金管理人華夏基金是行業(yè)頭部基金公司，公募REITs研究?jī)?chǔ)備和管理經(jīng)驗(yàn)豐富，目前已經(jīng)成功發(fā)行4單公募REITs，在管公募REITs規(guī)模超百億元，在管公募REITs數(shù)量和規(guī)模均位居市場(chǎng)前列。