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盡管A股市場震蕩不休，債券市場也未現大行情，作為一類與股票債券市場相關度較低的公募REITs近日頻頻上演30CM“漲停秀”。

10月13日，國泰君安臨港創新產業園REIT上市，首日大漲30%，全天封住漲停板，這也是今年以來第五只首日上市漲停的公募REITs。拉長時間看，已上市的19只公募REITs上市以來平均漲幅接近30%，多數產品上市以來取得正收益，給投資者帶來了穩健回報。

(資料圖片)

多位業內人士表示，公募REITs具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，能夠提供長期穩定的現金流，是這類產品持續受市場熱捧的原因。但他們也同時提醒，投資者布局時也需要注意背后風險，核心是考察“底層資產”。

又一只公募REITs上市大漲30%

公募REITs平穩起步一年多時間，市場熱度依舊不減，投資者熱情從一級市場繼續蔓延到二級市場。

10月13日，公募REITs上市產品再迎擴容，國泰君安臨港創新產業園REIT正式上市，開盤即現30%漲停，直至收盤仍未打開漲停板，收盤報5.356元，全天成交金額達9491.09萬元，占當日公募REITs市場全部成交金額28.48%。

事實上，國泰君安臨港創新產業園REIT也是今年以來第五只上市首日漲停的公募REITs，今年8月31日，華夏、中金、紅土創新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日集體漲停。10月10日，華夏合肥高新REIT上市首日亦收漲30%。

在華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆看來，公募REITs上市火爆背后體現的是市場對REITs類產品的熱捧。

他認為，公募REITs產品受歡迎的原因有以下幾方面：從公募REITs的特點看，公募REITs具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流；從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產。在權益市場波動較大、“資產荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產品均通過監管嚴格審核，資產質量優良，各類資金配置意愿較強。且目前已上市項目存量規模較小，且流通盤比例不高，產品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

博時招商蛇口產業園REIT基金經理王翹楚分析指出，目前已上市的19只公募REITs產品，尤其是產權類項目在上市當天以及今年以來的二級表現都非常亮眼，投資人們也在前幾批的公募REITs發行過程中獲得了不錯的投資收益，因此新上市的REITs產品份額更加受到投資人的追捧。

她還表示，目前已發行的項目中，首日漲停的項目均為產權類項目，都有資質好、優中選優的特點，這也說明了從當前市場認可度來看，產權類項目和稀缺資產項目更受到投資人的青睞。

19只公募REITs上市以來平均漲超28%

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市場已平穩運行一年多時間。截至10月13日，深滬兩市上市的公募REITs共有20只，發行規模突破600億元，資產項目從高速公路、生態環保、產業園區、倉儲物流等擴容至清潔能源、保障房等領域。

已上市公募REITs也給投資者帶來了不錯的回報，截止10月10日，已上市的19只公募REITs上市以來平均漲幅達到29.89%，其中，華安張江光大園REIT上市以來大漲52.19%，包括建信中關村產業園、紅土創新鹽田港倉儲物流、博時招商蛇口產業園、富國首創水務、中金普洛斯倉儲物流在內4只REITs上市以來也漲超40%。

談及公募REITs的市場表現，莫一帆表示，已上市公募REITs產品均通過了監管嚴格審核，資產質量優良。并且目前公募REITs一二級市場存在價差，即發行定價對應的分派率仍高于已上市同類型項目二級市場價格對應的分派率，因此上市后通常都有一定的上漲空間。此外，在利率下行、“資產荒”及權益市場波動較大的大背景下，公募REITs產品供不應求，資金涌入收益穩健的REITs市場，進一步推高了二級市場價格，也使得今年公募REITs產品相比其他權益類基金取得較好表現。

從年內表現上看，包括產業園、保障房在內產權類公募REITs好于特許經營權類公募REITs，除去今年新上市的產品，華安張江光大園、博時招商蛇口產業園、中金普洛斯倉儲物流、東吳蘇州工業園區產業園等4只產權類公募REITs今年以來漲幅超過10%。

華安張江光大園REITs基金經理葉璟從幾個方面分析了公募REITs ,尤其是產權類公募REITs走強背后的原因。她稱，一方面是近一年以來十年期國債收益率呈現下降趨勢，使得現有REITs產品的現金分派率更具有優勢，受到部分投資資金的偏好；另一方面是今年6月首批REITs解禁后市場上REITs流通份額提高，新進入的投資者的偏好和預期變化可能會對現有REITs有一定價值重估的影響。還有就是今年上半年發布了REITs擴募規則，產權類REITs因其基礎資產的可交易性比較強，因此市場可能對產權類REITs的擴募預期更強一些，相應預期逐步反映在了二級市場價格中。

“今年以來，影響公募REITs二級表現有幾個重要的時間節點，一是6月中旬首批項目戰略配售解禁，本次解禁后，公募REITs市場流動性大幅釋放，隨著不同類型機構投資者持有份額的解禁，機構投資者結構也進一步多元化，機構投資人對于產權類項目的投資傾向性也隨之體現；二是9月底5單公募REITs項目發布了擴募公告，其中4單是產權類項目，擴募一直被視為REITs價值提升的最有利方式，產權類項目很明顯更具有擴募的可能性；三是今年產權類REITs新添加了保障性租賃住房的新品種，其稀缺性也是受到了投資人的關注，同時也增加了投資者的選擇，使得產品類REITs的二級市場表現更加突出。”王翹楚也談了自己對于產權類公募REITs的看法。

布局REITS核心關注“底層資產”

REITs較好的表現讓這類產品成為市場的寵兒，但投資者布局這類產品也需要注意背后風險，核心是考察“底層資產”。

“今年二季度以來，受外圍影響權益市場波動較大，與之相反的是基礎設施公募REITs二級市場波動較小，運行平穩性較好。REITs作為我國證券市場新興寵兒一直備受關注和愛護，利好政策頻頻發布，優質資產上市加速度，不同屬性資產頻頻登臺，首批的項目也開始進入擴募階段。” 王翹楚表示， REITs市場目前仍在試點階段，國內投資人對REITs產品的理解還未完全成熟，市場推出的REITs份額有限，依然是僧多粥少的局面。

王翹楚認為，隨著市場擴容以及參與機構數量的增加，不同REITs的資產品類、經營策略、運營能力等會逐漸拉開差距，市場關注的重點，除新上市REITs之外，也會逐漸回歸到底層資產。因此投資者需要根據自己的投資策略，對不同底層資產的項目進行判斷和風險把控。

葉璟表示，投資REITs的收益來源主要為基于基礎設施資產運營收益而產生的分紅和二級市場價格變化帶來的價差收益，產品的預期風險與收益理論上應高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。如二級市場價格上漲過快，則基于市值計算的分紅收益率水平將會大幅下降。另外，長遠來看價格還是會向內在價值回歸，投資人需要關注二級市場價格和所投基礎設施資產內在價值的偏離程度和合理性，如果二級市場價格顯著高于了所投標的資產的內在價值，則投資人在做投資決策時應當更加謹慎，需要充分考慮價格回落的概率及導致投資虧損的風險。

“公募REITs底層資產收益及預計增值收益是支撐二級市場表現的主要因素。因此，投資者有必要深入了解REITs的底層資產及運營情況，避免跟風炒作及高溢價買入相關REITs份額造成的投資損失。”中金基金相關REITs人士也表示。

上述人士認為，當公募REITs在二級市場漲幅過大時，投資者應當理性判斷，根據未來的分紅預期合理評估REITs價值，抱著長期配置的心態來投資公募REITs，盡量避免因短期追漲殺跌造成投資損失，并通過長期持有與合理的資產配置力求獲得較好的投資回報。

莫一帆直言，投資者參與REITs投資需警惕兩大風險：第一、底層資產運營風險：公募REITs投資集中度高，80%以上基金資產投資于基礎設施資產支持證券（ABS）并最終投資于基礎設施項目，因此公募REITs收益率很大程度依賴基礎設施項目運營情況，基礎設施項目可能因經濟環境變化或運營不善等因素影響，導致實際現金流大幅低于預測數據，存在基金收益率不達預期的風險，基礎設施項目運營過程中租金、收費等收入的波動也將影響基金收益分配水平的穩定。

第二、二級價格變動風險：公募REITs在證券交易所上市交易，二級市場的價格波動將直接影響投資人的投資收益。投資者需仔細研究REITs投向的底層資產質量，對于基礎資產的區位、歷史經營情況、現金流預測情況、資產評估價值的合理性等因素有一個綜合判斷，再根據二級市場的價格是否偏離REITs基本面做出投資判斷。

莫一帆表示建議投資者理性投資，避免追漲殺跌。如果二級市場價格出現比較大的回撤，可能是逢低布局的好機會；如果漲幅已經較高的部分產品價格進一步上漲，顯著超出其內在價值，短期內不建議追高。整體看來公募REITs的投資還是要結合底層資產的內在價值、隱含的長期投資回報率、二級市場流動性，以及投資人自身的投資回報要求，進行綜合考慮和投資判斷。

又一只REITs獲批

后續多只產品在路上

2022年下半年以來，新的REITs品種陸續出爐，近期又有一只產品獲得“準生證”。

證監會網站日前發布《關于準予中金安徽交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金注冊的批復》，意味著中金安徽交控REIT獲準發行，這只產品也是中金基金繼中金普洛斯REIT、中金廈門安居REIT之后又一獲批的基礎設施基金。

從批復來看，中金安徽交控高速公路封閉式基礎設施證券投資基金合同期限為17年，準予基金的募集份額總額為10億份。

據悉，中金安徽交控REIT擬投資的基礎設施資產為沿江高速公路蕪湖（張韓）至安慶（大渡口）段（“沿江高速”）公路收費權及對應公路資產，位于安徽蕪湖、銅陵、池州市內，全長161.153公里。沿江高速是滬渝國道（G50）安徽段的重要組成部分，實現了長江中、下游的快速互通，是串聯皖江城市群的高速“項鏈”。

中金安徽交控REIT的原始權益人及外部管理機構均為安徽省交通控股集團有限公司（“安徽交控集團”）。安徽交控集團為安徽省內最大的交通基建企業，省內高速公路建設與運營業務優勢明顯，運營資產占安徽省已通車里程的 91%以上。安徽交控集團擁有29年的高速公路運營管理經驗、專業的管理團隊，未來將與中金基金一起，為中金安徽交控REIT保駕護航。

業內人士認為，高速公路基礎設施具有現金流較充裕、投資收益較穩定等屬性，較適合作為REITs的底層資產。高速公路公募REITs作為盤活存量資產的有效措施，有助于存量資產與新增投資良性循環，擴大有效投資，助力產業轉型發展，對推動交通基礎設施可持續發展具有重要意義，助力“交通強國”的發展戰略。

除了中金安徽交控REIT外，目前還有2只公募REITs產品正在排隊侯批。

這兩只產品均為華夏基金申報，分別為“華夏基金華潤有巢租賃住房封閉式基礎設施”、“華夏和達高科產業園封閉式基礎設施”，分別為保障性租賃住房、產業園REITs產品。

此外，國泰君安資管旗下東久REIT將于10月14日上市，場內也將迎來新品種。

據悉，國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金，是國內首個民營產業園區REITs。東久新經濟REIT詢價階段，網下詢價倍數也達到了100.94倍的較高水平，認購價格為3.035元/份，按5億份的發售份額計算，募集資金總額超過15.175億元。

另外，存量的公募REITs擴募試點也迎來里程碑的進展。近期，富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、中金普洛斯REIT、華安張江光大REIT、紅土鹽田港REIT等5只公募REITs齊齊發布擬申請擴募并新購入基礎設施項目等公告，公募REITs擴募正式啟動。

業內人士表示，公募REITs業務空間廣闊。此前國家發改委召開8月份新聞發布會就曾表示，一年來，嚴把項目質量關，在首批推薦10個項目后，又陸續向證監會推薦了10個項目，包括深圳人才安居集團、廈門安居集團、北京保障房中心等三個保障性安居工程項目。目前，還有6個項目正在開展委托評估，近20個較成熟的項目正在加快推進。此外，對意向項目加強輔導，培育潛在市場，處于輔導期的項目超過80個。這也意味著，未來將有更多的優質產品陸續出爐。