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REITs是近兩年的明星產品，被不少投資者關注。

因此前報道1100億資金認購鵬華深圳能源REIT，曾有讀者在評論區留言“有REITs發行認購信息能否提前告知”。

(資料圖)

這類產品有新消息：

本周有兩只公募REITs審核通過！

7月11日，深交所通過了紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項目；7月14日，上交所通過了中金廈門安居保障性租賃住房REIT項目。值得注意的是，這兩只REITs的基礎設施項目均保障性租賃住房。

此前，證監會中國證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳于5月27日聯合發布《關于規范做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)有關工作的通知》，在通知中表示將推動試點項目盡快落地，同時加強市場監管，督促原始權益人和中介機構誠實守信、歸位盡責，確保保障性租賃住房REITs行穩致遠。

今年的REITs持續爆火。1500億資金追捧華夏中國交建REIT，440多億元資金搶籌國金中國鐵建高速公路REIT，1100億資金認購鵬華深圳能源REIT。即將問世的第四、五只REITs又會引發市場怎樣的追捧呢？

深交所：審核通過紅土創新

深圳人才安居保障性租賃住房

7月11日，深交所批準了紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項目。值得一提的是，這是紅土創新基金推出的第二只REITs。

根據招募書草案，紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT的基礎設施資產為深圳市4個保障性租賃住房項目：安居百泉閣項目、安居錦園項目、保利香檳苑項目和鳳凰公館項目。上述四個項目分別位于深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區，項目建筑面積合計 13.47 萬平方米，共1,830 套保障性租賃住房及其配套。

根據招募書草案，上述四個項目均為深圳市保障性租賃住房項目。從收入來源看，上述四個項目收入分別來自保障性租賃住房租金收入、配套商業設施租金收入以及配套停車場租金收入。

根據對深交所問詢的回復，上述四個項目均已投入運營：其中安居百泉閣項目于 2022 年 1 月開始運營，安居錦園項目于 2021 年 11 月開始運營，保利香檳苑項目于 2020 年 7 月開始運營，鳳凰公館項目于 2020 年 11 月開始運營。 四個項目運營時間雖然未滿 3 年，但已具備產生持續、穩定現金流的能力。

至于預期回報，該項目在回復問詢時表示，如果以基礎設施項目的評估值11.58億元作為募集資金規模測算，投資人凈現金流分派率(預計年度可供分配金額/公募基金募集規模)分別為4.24%和4.25%。

招募書草案中也對與基礎設施資產相關的特有風險進行了提示：保障性租賃住房類基礎設施資產特有風險包(括租金定價風險、配租風險、承租人風險、人口流入風險等)；基礎設施項目運營管理風險；大修、改造風險；基礎設施資產土地使用權續期風險等。

上交所：審核通過中金廈門

安居保障性租賃住房

7月11日，深交所批準了紅土創新深圳人才安居保障性租賃住房REIT項目。這是中金推出的首只REITs。

目標基礎設施資產為位于福建省廈門市集美區的園博公寓和珩琦公寓，是根據《廈 門市人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》(廈府辦規〔2021〕6 號) 相關文件精神認定的保障性租賃住房，主要面向本市無房的新就業大學生、青年人、城 市基本公共服務人員等新市民群體，解決階段性住房困難問題。

從區位來看，這兩棟公寓均位于廈門市集美區，交通便利。具體來看，園博公寓處于集美區商業核心區，周邊有 IOI 棕櫚城、世貿璀璨天城、云城萬科里、華僑大學。附近有公共交通 BRT1 號線產業研究院站，地鐵六號線(在建)，過杏林灣大橋即是杏林灣商務運營中心；珩琦公寓位于集美區珩琦二里，為地鐵1號線上蓋的租賃社區，緊鄰軟件園三期辦公樓聚集地。

從收入來源看，項目收入主要來源于租金，且租金收入100%來源于市場化租戶。園博公寓和珩琦公寓截至 2022 年 3 月 31 日的平均月租金單價分別為 32.35 元/平方米、30.52 元/平方米。

根據對上交所有關意見的回復，該基礎設施項目雖運營未滿3年，但已產生持續、穩定的現 金流，投資回報良好，并具有持續經營能力、較好增長潛力。

至于預期回報，該項目在回復問詢時表示，如果基金募集規模為 12.14 億元，經過測算，預計 2022年4-12月的可供分配金額為人民幣約3,960.89萬元，現金分派率約 4.33%；2023 年度的全年可供分配金額為人民 幣約 5,263.32 萬元，現金分派率約 4.34%。

與此同時，在回復上交所的文件中，也披露了潛在的風險：障性租賃住房行業容易受行業政策、經濟社會環境影響。 從需求端來看，如果未來國內經濟增速持續放緩可能導致居民收入水平下降、城市人口流出，將會導致租金增長及出租率水平承壓。從供給端來看，在政策支持和租房需求持續釋放的驅動下，未來市場同類保障性或者市場化租賃住房房源供給將持續增加， 市場競爭也將會更加激烈。

尚有2只正等審核

2022年，公募REITs獲得資本追捧，后續還有項目正排隊等待審核。目前已經上報等待審核通過的項目有兩個，均在上交所上報：華泰紫金江蘇交控高速公路REIT和國泰君安臨港東久智能制造產業園REIT。

目前，兩個項目的狀態均為已反饋。

需要說明的是，從審核通過到正式獲批，可能還需要一段時間。

值得一提的是，受股債市場表現不佳影響，今年以來基金發行市場熱度有所下降，公募REITs成為少有的爆款品種。

4月7日，今年首單公募REITs——華夏中國交建REIT正式首發，包括戰略配售、網下及網上認購三個環節引來了超1500億資金追捧。而2022年第二只公募REITs、西部首單公募REITs——國金中國鐵建高速REIT，最新公布認購比例結果，兩天大賣440多億元。而7月6日發行的2022年發行的第三只公募REITs——鵬華深圳能源REIT，最新公布認購比例結果，合計大賣達到1099億元。

這些產品受到市場追捧，和公募REITs的特點密不可分，公募REITs具有底層資產優質成熟、現金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩定的現金流；其次，從資產配置角度看，公募REITs與其他大類資產相關性低，是分散風險、優化投資組合的配置類資產。在權益市場波動較大、穩健收益“資產荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求。

據悉，目前行業各大基金公司都在積極備戰公募REITs產品，目前籌備中的產品或已經達到百只級，將陸續會有更多產品出爐。同時，目前我國基礎設施品類繁多、規模較大，為公募REITs提供了豐富的基礎資產，公募基礎設施REITs未來市場空間巨大。