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當前熱點-倒計時!首批REITs將迎百億解禁,影響多大?拋售還是買入?業內人士這么說
發布時間:2022-06-16 05:49:42 文章來源:券商中國

首批REITs基金即將迎來周年考。

6月21日,我國基礎設施公募REITs將迎來上市一周年,近期多家基金公司也披露旗下REITs產品份額解除限售提示公告,首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解限并在市場上流通。

本次解禁市值和占發行規模較高比例,市場存在顧慮是否會對二級市場產生較大沖擊。有基金公司表示,解禁釋放的份額將有利于促進REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性,且具有長期配置需求的投資者繼續持有的意向相對較強,或將為二級市場價格的穩定提供較強支撐。

首批REITs迎來百億規模解禁

首批上市的9只公募REITs部分限售份額即將解禁并在市場上流通。

公募REITs發行時總份額分成三部分,分別面向戰略配售投資者、網下投資者和公眾投資者。戰略配售投資者包括原始權益人及其關聯方,其中,原始權益人的限售時間是5年,原始權益人關聯方的限售時間是3年,其他戰略配售投資者的限售時間是1年。

本次即將解禁的限售份額持有人為REITs投資者中的其他戰略投資者,認購的份額在經歷了12個月的限售期后,將于今年6月21日解禁。

若以6月13日9只REITs的收盤價為基準進行測算,本次解禁規模共計112.53億元,占9只公募REITs總市值的31.35%。具體來看,中金普洛斯REIT解禁規模相對較大,約為38.05億元,該基金將有52%的份額面臨解禁,數量為7.8億份,為各只基金之最。其次是紅土鹽田港REIT和華安張江光大REIT的40%和35.33%,這三只基金在本次解禁后,流通份額占整體比例均為80%。;而中航首鋼綠能REIT和東吳蘇園產業REIT的解禁規模比例較小,均為20%,浙商滬杭甬REIT更是僅有15.33%。

此外,解禁期臨近,REITs市場近期則表現相對平淡,交投活躍度有所降低。截至發稿的一個月時間內,12只REITs基金日均成交量僅有0.3億份,日均成交額也只有1.68億元,甚至個別基金每日僅有百萬元級別的成交量,因此市場關注的重點在于本次大規模解禁是否會沖擊二級市場。


(資料圖片僅供參考)

解禁影響或有限

華安基金對此表示,整體而言,本次解禁市值和占發行規模比例還是比較高的,如限售份額短期集中流通到市場,可能會對二級市場產生一些影響。投資人需要關注相關交易風險和理性看待REITs的長期投資價值。公司對于相關解禁份額做了排摸和統計,并且就產品解禁規模、戰略投資者情況等相關內容進行了充分披露。根據相關要求,后續管理人將緊盯大額機構投資者相關情況,及時跟蹤盤中大額買入賣出意向,并對可能的大幅波動做好相應的信息披露和風險揭示。

解禁將大幅釋放公募REITs的可交易份額,華安基金認為,這將有利于促進REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性。解禁后REITs的二級市場走勢將是各投資人和資金對于REITs長短期價值判斷綜合博弈的結果。

本次解禁的份額持有人均為機構投資者,減持的意愿將會如何?

中航基金認為,如果解禁股的大部分是小股東,在解禁之后,或許會拋出他們手中的股票,乃至股價跌落;反之,假如大多數是機構或者國有股東持有解禁股,他們為了保證較高持股比例,不可能隨意拋出手中的股票,對穩定股價的有一定的作用。

此次解禁比例之最的中金普洛斯REIT,該基金2021年年報顯示,有超過90%的資金來自于機構投資者。中金基金認為,結合海外成熟市場經驗,公募REITs產品通常受到認可長期價值投資的專業機構青睞,如保險、養老基金、國家主權基金等。因此,本次份額解除限售后,具有長期配置需求的投資者,繼續持有的意向相對較強,或將為二級市場價格的穩定提供較強支撐。

此外,監管及公募基金管理人十分重視REITs解禁事項,也提前做了諸多準備,以中航首鋼綠能REIT為例,據介紹公募基金管理人已與各戰略投資者進行一對一溝通持有意向。基于前期的調研和訪談,總體來看,解禁對REITs二級市場影響不大。相比于更傾向于中短期盈利以及有凈值管理要求的基金、理財、券商資金,險資和集團/企業/股權投資的長期配置傾向更強,解禁后繼續持有的意愿可能更強。

多路資金將加速入市

5月31日,上交所、深交所正式發布公募REITs擴募相關規則,中金公司認為擴募將促進公募REITs市場規模增長,同時為投資人提供進入二級市場的新機會。

“我國基礎設施存量資源豐富,伴隨擴募擴容規則體系和配套細則逐步完善,我們相信未來REITs市場規模將實現持續增長,有望成為各路資金配置的選項之一,尤其對于養老金、保險、公募等長線資金而言REITs是一類較理想的配置品種。我們建議投資人積極關注后續擴募收購優質資產的參與機會。”

當前REITs種類繁多,后續將有更多產品排隊待上市,哪些產品更值得投資者關注?

光大證券研報指出,中長期來看,REITs兼具股性與債性且現存REITs的底層資產均較為優質,具備配置價值。

“此次的解禁雖會在一定程度上重塑REITs二級市場的估值,使價格有所回調。不過,由于目前REITs估值普遍偏高,此次的回調或將為投資者帶來一定配置價值。”標的選擇方面,從長期持有的角度來看,光大證券建議投資者應更多地關注各REITs經營情況并利用IRR等指標來分析投資性價比;從選擇入場時點來看,建議投資者可更多地參考P/B等指標。

REITs的高估值的確是隱憂之一,該類產品一經面世就被搶購,并持續享有較高溢價水平,當前市場加權平均溢價率約為24.59%,個別產品溢價率甚至高達44%。

光大證券提示風險指出,整體來看,與上兩個季度相比,2022年一季度,首批上市的9只公募REITs的營業收入、經營性現金流、盈利能力及可供分配金額等指標大多呈現波動下行的趨勢。相較于可比預測數據來看,首批公募REITs的表現呈現分化,其中倉儲物流類REITs報告期內的經營指標整體優于預期,而高速公路類REITs的各項指標大多不及預測數據。

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