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如何看待公募REITs擴(kuò)容細(xì)則征求意見稿出臺的意義?會否對存量的持有人權(quán)益造成影響?
發(fā)布時(shí)間:2022-04-18 10:57:44 文章來源:金融界

來源:金融界

滬深交易所就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募指引公開征求意見,擬細(xì)化明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的擴(kuò)募、信息披露、決策和審批等具體安排。指引集中規(guī)范基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募新購入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目行為,明確僅擴(kuò)募融資行為參照適用。

如何看待公募REITs擴(kuò)容細(xì)則征求意見稿出臺的意義?會否對存量的持有人權(quán)益造成影響?華夏基金認(rèn)為擴(kuò)募機(jī)制的出臺標(biāo)志著中國REITs市場配套制度的進(jìn)一步完善。參考海外經(jīng)驗(yàn)來看,擴(kuò)募對于促進(jìn)REITs市場健康成長,促進(jìn)REITs規(guī)模增長具有重要作用。以美國為例,近年來美國REITs年度擴(kuò)募規(guī)模已達(dá)到300-500億美元,約占當(dāng)年市值總量的2%-4%,擴(kuò)募是REITs規(guī)模增長的主要途徑。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的擴(kuò)募機(jī)制會對存量的持有人權(quán)益造成影響,可以簡單分為兩種情形進(jìn)行分析:

第一,如果擴(kuò)募的對象全部都是基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原持有人,那么擴(kuò)募的定價(jià)就要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值。過高或過低的定價(jià),會對原持有人權(quán)益產(chǎn)生差異化影響;

第二,如果擴(kuò)募的對象全部都是新投資者,那么擴(kuò)募的定價(jià)除了考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值,還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級市場價(jià)格。此時(shí)過高或過低的產(chǎn)品定價(jià),對原持有人和原始權(quán)益人的利益均會產(chǎn)生影響。

參考上市公司再融資的經(jīng)驗(yàn),華夏基金認(rèn)為基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)的主要難點(diǎn)在定價(jià)方面。基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募的定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益,還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs的二級市場價(jià)格等因素,合理的定價(jià)對基金管理人來說具有一定的難度。

據(jù)華夏基金介紹,為應(yīng)對REITs擴(kuò)募在人員準(zhǔn)備方面,公司已設(shè)置獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施基金業(yè)務(wù)主辦部門,即基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)投資部。目前已配備11名具備基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn)人員;其中,10人具備具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營或基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理經(jīng)驗(yàn),7人具備5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。此外,華夏基金在房地產(chǎn)、物流、水務(wù)、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域均配備專門的行業(yè)研究員,公司信用分析團(tuán)隊(duì)共21人,主要成員具有3-10年以上的信用研究經(jīng)驗(yàn)。

在系統(tǒng)準(zhǔn)備方面,華夏基金建立了獨(dú)立的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)售系統(tǒng),專門用于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的詢價(jià)和發(fā)售工作。

除了專業(yè)的投資運(yùn)營團(tuán)隊(duì),華夏基金還搭建了全流程的公募REITs運(yùn)營支持體系,公司在研究發(fā)展部和基金營銷部設(shè)置REITs專員,在項(xiàng)目承攬、執(zhí)行、產(chǎn)品報(bào)送、銷售等各環(huán)節(jié)發(fā)揮重要作用。同時(shí),公司成熟的中后臺支持體系和管理系統(tǒng),能確保REITs穩(wěn)健高效運(yùn)營。

在業(yè)務(wù)對接方面,華夏基金積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通,希望未來能有機(jī)會率先參與公募REITs擴(kuò)募。

在產(chǎn)品準(zhǔn)備方面,華夏基金已經(jīng)成功發(fā)行2單公募REITs——華夏越秀高速REIT和華夏中國交建REIT,目前僅有的管理2單公募REITs的基金管理人,旗下管理公募REITs規(guī)模超115億元,占據(jù)1/4市場份額。

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