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“我今天去銀行網點辦提前還貸手續,前面竟然還排著十幾個人。真沒想到提前還錢也要排隊。”某銀行客戶張先生對自己見到的情景感到不可思議。近日,北京青年報記者從北京多家銀行了解到,今年以來,選擇提前還貸的客戶數量相比以往有明顯增加。為什么這么多房貸客戶現在選擇提前還貸?提前還貸到底劃不劃算?需要考慮哪些因素?有沒有額外收費?北青報記者近日進行了調查。
提前還80萬少還利息111萬
提前還貸省利息
李女士在2019年買了第二套房,銀行最終審批的利率是6.2%,貸款金額186萬元,期限25年,還款方式是等額本息,月供11700余元。今年李女士細查銀行明細發現,原來月供里利息占了8000多元,本金也就3000元左右,還了三年本金只少了10萬元。看著每月高額的利息,再想想買基金和股票的虧損以及日益下降的定存利率,李女士決定申請提前還貸。
在提前還掉80萬元后,李女士的還款計劃表顯示,房貸利息少了111萬元。興奮不已的她在社交平臺上分享了這份喜悅:“提前還了80萬房貸,利息少了111萬,這不比理財賺錢?”她計劃再加把勁攢錢,爭取明年把剩余的本金都還了,“徹底解脫”。
央行數據顯示,今年2月、4月居民中長期貸款出現負增長,為2007年有統計以來唯二兩次。這說明居民按揭貸款的償還量已經高于了新增按揭貸款量。方正證券研報指出,居民提前償還房貸的能力來自儲蓄率處于高位。疫情沖擊下,經濟疲弱,居民收入承壓,照理是沒有余力提前償還房貸的。但是因為居民消費下行的更快,這使得居民的儲蓄率持續處于高位。疫情反復,居民對未來經濟信心和收入增長預期減弱,防風險的訴求提升,從而增加了儲蓄。儲蓄率處于高位,居民償還房貸的能力增加。
“居民提前償還房貸意愿提升是因為低風險資產收益率降低,而按揭利率剛性偏高。”方正證券固收分析師張偉指出,今年以來,作為存款替代產品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行。截至4月11日,全市場理財產品收益率為2.8%,回落至3%以下。面對5.5%的住房貸款加權平均利率,資產收益率和負債成本率的缺口不斷擴大,居民提前償還房貸的意愿提升。
房貸利率低于5.7%
提前還貸可能并不劃算
房貸利率比理財收益率高,提前還貸就一定劃算嗎?方正證券研報舉例認為事實并非如此。假設一些居民在2018年10月購買了房子,需還100萬元商業貸,貸款年限30年,房貸利率為5.7%。這個時點是2016年新一輪房地產上行周期中的按揭利率的絕對高點。
居民面臨兩種選擇,一是將現金用于一次性還清房貸;二是購買理財產品。如果選擇方案一,通過房貸計算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬元,節省86.14萬元的利息。平均每年節約利息3.31萬元。而選擇方案二,以94.94萬元用于理財,按當前的年化收益率3%~4%的水平計算,一年的收益能有2.85萬~3.8萬元。
通過以上案例,方正證券研報認為,當理財收益率為3.5%時,與5.7%的房貸利率提前還款節省的收益基本打平。這意味著,如果你的理財收益率比3.5%高或者你的房貸利率比5.7%要低,提前還貸也許并不劃算。
不過,方正證券同時指出,不能直接對比房貸利率與理財收益率,還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。當前出現提前還貸的情況也可能說明居民對于遠期是否能保證每年3%~4%的理財收益持懷疑態度。
不過,業內人士指出,雖然理財收益率是下行趨勢,但與LPR掛鉤的房貸利率也有下調空間。當前全國首套房按揭利率下限為4.25%。3月份全國首套房貸款平均利率為5.28%,首套房貸款利率在理論上還有較大下調空間。
有人提前還了卻后悔
提前還貸要綜合考量
記者了解到,提前還貸后,不少人覺得每月負擔小了,輕松多了;不過,也有人覺得后悔。
因為整個部門被裁而失去工作的趙先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房貸利率太高。去年年末,想著年終獎馬上要到賬,一筆50萬的理財又馬上到期,他毫不猶豫地選擇了提前還貸。然而,春節之后,公司每況愈下,說好的年終獎遲遲不見蹤影,最后連工作都沒了。家里“余糧”已經不多,月供還在繼續,趙先生只能馬不停蹄地找工作,有時一天要奔波好幾個地方。焦慮疲憊的時候,他總會想:“如果去年年底不還那50萬,現在是不是可以從容許多?”
某國有大行理財師陳先生提醒大家,無論是否選擇提前還貸,每個家庭都要保持比較充裕的現金流來應對各種變故,不能因為省利息,就把所有閑錢都還了房貸,那只會讓自己非常被動。如果一年內有資金需求的按揭者,比如住房裝修等需要大筆開支,提前還款可能不利于家庭的財務安排。
此外,還款時間已經較長的貸款者,因為在貸款期限后期的還款中,大部分都是本金的償還,此時通過提前還貸達到節省利息的作用不大。陳先生認為,貸款者采用等額本息還款法還貸,如果已經超過了三分之一年限,比如貸了20年,已經還了7年以上,提前還貸的意義就不太大了。
提示
提前還貸要預約
北京地區普遍不收費
北青報記者了解到,各家銀行都要求提前還貸客戶要預約申請,具體流程各家銀行差異很大,有的可以完全線上辦理,有的需要去網點柜面簽字才行。客戶在申請之前最好與自己的貸款經理或貸款支行聯系,問清楚細節。至于大家關心的收費問題,工行、建行、中行、農行、交行、招行等北京地區主流銀行的相關人士均表示,不會收取任何費用。
不過,也有讀者反映,自己3月份曾在一家全國性股份銀行的北京分行辦過提前還款。當時貸款經理說,要先到網點找他簽字,全款到賬后,15個工作日左右扣款,一年內提前還款有違約金,超過一年就不用了。
提前還貸后,后續還款會怎么變呢?據了解,大部分銀行會提供兩種選擇,一種是月供不變,縮短年限,一種是年限不變,減少月供。前者節省的利息會更多,可以盡早結束還款;后者則減小了每月供款的壓力,貸款者會輕松許多。客戶可以根據自己的實際情況進行選擇。
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