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地產(chǎn)政策逐步加碼放松 現(xiàn)階段地產(chǎn)債該如何投資?
發(fā)布時(shí)間:2022-05-31 09:33:15 文章來源:金融界

除了疫情沖擊以外,房地產(chǎn)成為了經(jīng)濟(jì)的主要拖累。為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和就業(yè),需要政策放松以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回到正軌。實(shí)際上2022年以來,地產(chǎn)政策逐步加碼放松。本文主要回答三個(gè)問題,第一是本輪政策寬松的空間還有多大;第二是房企信用層面改善程度;第三是現(xiàn)階段地產(chǎn)債如何投資。

促進(jìn)需求購(gòu)房需求的政策仍有加碼空間。本輪政策寬松與2014年下半年-2016年上半年的政策寬松在操作上較為相似,均以限購(gòu)限貸松綁、公積金政策放寬、降低首付和按揭貸款利率等方式對(duì)購(gòu)房需求進(jìn)行刺激。但是與上一輪刺激相比,本輪刺激政策的力度還需要加強(qiáng)。

房地產(chǎn)行業(yè)基本面尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善。房企信用層面難言大幅改善。房地產(chǎn)銷售面積依然沒有明顯改善,5月以來30大中城市房地產(chǎn)銷售面積增速同比為-50%左右。房企拿地、開工的意愿依然偏弱。現(xiàn)階段,房企信用層面仍然面臨現(xiàn)金流狀況不佳、短期債券到期償付壓力較大和違約鏈條可能傳導(dǎo)等三重風(fēng)險(xiǎn)。

在投資策略上,短期不建議明顯下沉信用,可以擇機(jī)布局優(yōu)質(zhì)房企。可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好選擇策略。安全策略主要追求低估值波動(dòng),擇券以央企和地方國(guó)企中低估值個(gè)券為主,主要獲取持有至到期收益。民企地產(chǎn)公司方面,建議關(guān)注成交估值持續(xù)穩(wěn)定在較低水平的萬科、濱江、龍湖、美的置業(yè)和金地集團(tuán)(600383,診股)等五家企業(yè)。高收益策略主要尋找優(yōu)質(zhì)民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)由于前期投資者系統(tǒng)性拋售而出現(xiàn)的估值修復(fù)機(jī)會(huì)。我們統(tǒng)計(jì)了5月20日附近和一季度末均有成交記錄的民營(yíng)房企,其中正榮、合景、融信和時(shí)代中國(guó)等企業(yè)的成交估值下行超過10個(gè)百分點(diǎn)。但是,高收益地產(chǎn)債的估值更易受到短期交易因素、政策變化和經(jīng)營(yíng)事件的影響,波動(dòng)相對(duì)較高。

近期也可以對(duì)監(jiān)管認(rèn)定的“示范房企”加以關(guān)注。5月16日,碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企。碧桂園前期存量債券估值水平較高,但5月16日后的成交估值整體下行。這說明監(jiān)管對(duì)房企債券融資方面的支持有助于估值修復(fù)。

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